Histoire de l’investissement locatif
HISTOIRE DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF
1962 : Loi malraux
La loi malraux est un dispositif permettant la réduction d’impôts dans l’ancien. Elle a pour objectifs la protection du patrimoine et de faciliter la restauration immobilière dans certains secteurs d’intérêt architectural ou patrimonial.
Cette loi, toujours en vigueur, permet aux propriétaires d’immeubles anciens situés en secteur sauvegardé ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration.
Jusqu’en 2008, toutes les dépenses nécessaires à la restauration étaient déductibles du revenu global sans plafond, avec une obligation de location de 6 ans.
Elle permettait donc une exonération totale du déficit foncier lié à l’investissement.
Pour une opération réalisée en 2014, la loi Malraux permet une réduction d’impôts maximale de 30 %.
Les travaux de restauration sont plafonnés à 100 000 euros par an (soit une réduction d’impôts maximum de 30 000 euros par an). La réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
1984 – 1997 : Lois méhaignerie et Quilès-méhaignerie
Le dispositif méhaignerie a été créé en 1984. ce dispositif offrait une réduction d’impôts pour les investissements locatifs réalisés dans le neuf. Il avait pour objectif d’enrayer le déclin de la construction de logements et de proposer une offre nouvelle en dynamisant les investissements locatifs neufs. Il permettait aux investisseurs d’obtenir une réduction de 5 % du montant de l’investissement étalée sur 2 ans. Cet avantage fiscal était accordé dans la limite d’une opération de 200 000 francs (30 489 euros) pour une personne seule et 300 000 francs (45 734 euros) pour un couple. Les bailleurs devaient s’engager à louer leur bien au minimum 6 ans à titre de résidence principale.
En 1986, le dispositif avait été renforcé afin de donner plus d’avantages aux investisseurs, la réduction d’impôts étant portée à 10 % sur 2 ans. Le plafonnement a été rehaussé à 300 000 francs (45 734 euros) pour une personne seule et 600 000 francs (91 469 euros) pour un couple.
Ce dispositif a été accompagné d’une déduction forfaitaire de 35 % sur le revenu foncier brut pendant 10 ans. Pour mémoire, la déduction forfaitaire de droit commun était de 15 % jusqu’en 1988, puis réduite à 10 % en 1989 et à 8 % en 1990. Cette déduction a été ré-augmentée à 13 % en 1995 et 1996, puis à 14 % en 1997.
Ce dispositif, plus attractif que le précédent, a eu pour effet d’augmenter significativement le nombre d’investissements locatifs.
Cette loi a été complétée, en 1993, par le dispositif dit Quilès-Méhaignerie afin de créer une offre dans le secteur intermédiaire. Il proposait une réduction d’impôts de 15 %, étalée sur 4 ans et d’un montant plafonné à 400 000 francs (60 979 euros) pour une personne seule et 800 000 francs (121 959 euros) pour un couple.
En contrepartie, les investisseurs s’engageaient à louer leur bien à des loyers plafonnés et à des locataires dont les revenus étaient également plafonnés.
Suppression des dispositifs en 1997.
1996 – 1999 : Loi Périssol
L’amortissement Périssol a été créé afin d’octroyer des déductions d’impôts dans le cadre de l’investissement locatif dans un logement neuf ou réhabilité.
Le dispositif avait pour but de soutenir ponctuellement les investissements immobiliers afin de relancer la construction de logements à un moment où le marché était déprimé.
Ce système permettait de déduire de ses revenus fonciers 10 % du montant de l’investissement pendant 4 ans puis 2 % pendant 5 ans (possibilité de continuer à amortir 2 % par an pendant 15 ans supplémentaires.
Au bout de 24 ans, amortissement de 80 % du bien) avec un abattement forfaitaire de 6 %. Ce déficit foncier pouvait, dans la limite d’un plafond, s’imputer sur le revenu global et réduire ainsi le montant de l’impôt.
Pour bénéficier de ce dispositif l’investisseur était obligé de louer nu son bien durant 9 ans en tant que résidence principale du locataire avec une possibilité de prolonger cet amortissement pendant 15 ans supplémentaires à 2 % par an.
Les investisseurs pouvaient ainsi déduire jusqu’à 80 % de leur investissement sur 24 ans.
Suppression du dispositif le 30 août 1999.
Crédit Foncier 14 Septembre 2014
1999 – 2003 : Loi Besson
Le dispositif Besson est apparu en 1999. il offrait la possibilité aux investisseurs acquérant un logement neuf ou réhabilité d’obtenir des réductions d’impôts. Ce dispositif a été mis en place afin de favoriser l’investissement locatif.
L’investisseur pouvait donc déduire 8 % par an du prix d’acquisition du bien de ses revenus fonciers pendant les 5 premières années de location puis 2,5 % les 4 années suivantes (à l’issue de cette période de 9 ans, possibilité de renouveler l’amortissement 2 fois 3 ans à 2,5 % par an). L’abattement forfaitaire est de 6 %. Les déficits fonciers étaient déductibles des revenus à hauteur de 10 700 euros par an. Le supplément devant être reporté, avec les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’investisseur pouvait déduire ainsi jusqu’à 65 % de la valeur de son investissement.
Ce système de défiscalisation était possible avec des contreparties sociales. L’investisseur avait l’obligation de louer pendant 9 ans et pouvait prolonger par périodes de 3 ans jusqu’à 15 ans au total. Les ressources du locataire ainsi que le loyer était plafonnés.
De plus, après le 9 octobre 2002, il existait la possibilité de louer à un ascendant ou descendant (hors foyer fiscal).
Suppression du dispositif en 2003.
2003 – 2006 : Loi De robien
La loi De robien apparaît en 2003. elle permettait aux investisseurs dans le neuf et dans l’ancien d’obtenir des réductions d’impôts pour un logement destiné à la location à titre de résidence principale. Cette mesure fiscale visait à détendre le marché locatif par un dispositif plus incitatif et plus simple ainsi que d’encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif.
Les avantages fiscaux étaient les mêmes que ceux du dispositif Besson en revanche les contreparties sociales étaient moindres. L’amortissement était de 8 % pendant les 5 premières années puis de 2,5 % les 4 années suivantes (à l’issue de cette période de 9 ans, possibilité de renouveler l’amortissement pendant 2 fois 3 ans à 2,5 % par an) et le déficit restait de 10 700 euros par an. L’abattement forfaitaire de 6 % permettait une déduction de 50 % du prix de revient de l’investissement sur les revenus fonciers.
Les plafonds de ressources ont été supprimés et les plafonds de loyers augmentés (nouveau découpage en trois zones ( A, B et C). L’engagement du bien en location à titre de résidence principale demeurait à 9 ans prorogeable à 15 ans, tout en ayant la possibilité de louer son bien à un ascendant ou descendant.
Le 1er septembre 2006, le dispositif De Robien a été renforcé, il portait désormais le nom de Loi De Robien recentrée. Il n’offrait de réductions d’impôts que sur les logements neufs. Les paramètres du régime fiscal changaient : le taux d’amortissement (recentré sur 9 ans), ainsi que le plafond des loyers à respecter (10% au-dessous des prix de marché). Les règles d’amortissement ont changé pour passer à 6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans. Au total l’amortissement du bien était de 50 % sur 9 ans comme pour le Robien dans sa version « classique ».
Suppression du dispositif le 30 août 2006.
2006 – 2009 : Loi BorLoo Populaire
Le Borloo populaire voit le jour en 2006 et succède au dispositif De robien recentré. il consistait à attribuer des réductions d’impôts aux investisseurs qui achetaient un logement neuf destiné à la location. Ce dispositif, comme ses prédécesseurs, devait inciter à l’investissement locatif.
L’investisseur pouvait ainsi déduire de ses revenus nets imposables (des revenus fonciers dans un premier temps, puis du revenu global), un pourcentage du prix d’acquisition du bien de manière dégressive (6 % pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans, et enfin 2,5 % pendant deux périodes de trois ans), et cela sur une durée maximum de 15 ans. Ce dispositif ajoutait une déduction forfaitaire des revenus fonciers bruts fixée à 30 % contre 0 % pour le droit commun depuis la réforme fiscale de 2006, ainsi que la possibilité de reconduire le régime pendant 15 ans avec un engagement de location d’au moins 9 ans. Les plafonds de loyers du Borloo se situaient à des niveaux inférieurs de 20 % à ceux du Robien recentré. Les plafonds de loyers et de ressources correspondaient à ceux du secteur intermédiaire.
Il pouvait déduire jusqu’à 65 % du prix de revient de l’investissement sur les revenus fonciers.
En contrepartie, l’investisseur devait obligatoirement louer son bien durant 9 à 15 ans à titre de résidence principale du locataire. Les loyers étaient plafonnés, et les plafonds fixés annuellement.
Suppression du dispositif le 31 décembre 2009.
Crédit Foncier 15 Septembre 2014
2009 – 2012 : Loi Scellier
Le dispositif Scellier apparaît en 2009. il est destiné aux investissements dans le neuf afin d’obtenir une réduction d’impôts.
Il avait pour objectif de soutenir l’investissement locatif privé. Cette loi à deux volets, Scellier et Scellier social, a permis en 2009 aux bénéficiaires une réduction d’impôts de 25 ou 37 % respectivement. La réduction d’impôts était calculée sur le prix de revient du logement : 13 % pour les logements BBC (bâtiment basse consommation) ; cette réduction était répartie sur 9 ans (1,44 % par an), soit un total de 21 % de réduction d’impôts répartis sur 15 ans. Possibilité de déduire 6 % du prix de revient du logement répartis sur 9 années pour des logements non BBC.
Pour bénéficier de la réduction d’impôts, l’investisseur devait louer son bien nu durant 9 ans à titre de résidence principale du locataire, ne faire qu’une seule acquisition par an au titre de ce dispositif. Il avait la possibilité de louer à un ascendant ou descendant (hors foyer fiscal).
Cette loi a entraîné une redéfinition des zones concernées (A bis, A, B1, B2 et C).
Suppression du dispositif le 31 décembre 2012.
2013 : Loi Duflot
La loi Duflot promulguée le 1er janvier 2013. elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. L’investisseur peut acquérir 2 logements maximum par an.
La réduction d’impôts sur le revenu est de 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Le dispositif Duflot génère jusqu’à 6 000 euros de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.
La réduction d’impôts se calcule dans la limite de deux plafonds :
– d’une part, le prix d’achat des logements est pris en compte jusqu’au montant maximum de 300000 euros pour une année d’imposition.
– d’autre part, un prix plafond au m2 de surface habitable est fixé à 5500 euros par m2, pour toutes les zones.
Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation Duflot, les bailleurs doivent respecter des plafonds de loyers inférieurs au marché locatif. Un plafond de ressources des locataires est également mis en place pour orienter la mesure au bénéfice des classes modestes et moyennes.
Enfin, la loi Duflot fonctionne dans le cadre d’un zonage correspondant aux besoins du marché. Afin de conserver une mixité au sein d’un immeuble, la part des logements éligibles à cette réduction d’impôts est également limitée au sein d’un même programme.
En contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant 9 ans minimum.
2014 : Loi Pinel
Le 29 août 2014 a eu lieu la présentation du projet de loi Pinel par le Premier ministre, manuel valls, qui s’inscrit dans la continuité des lois Scellier et Duflot afin de valoriser l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf par le biais de la défiscalisation immobilière.
L’objectif différenciant de la loi Pinel est de favoriser le secteur de la construction mais aussi de créer des offres de logements à la location là où la demande est forte. Le dispositif Pinel concerne donc tout naturellement les zones tendues (A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2). Elle élargit les durées possibles des engagements de location (6, 9 ou 12 ans contre 9 ans en loi Duflot) et permet sous conditions la location aux ascendants ou descendants.
